SOBRE O CUB

 

CUSTO UNITÁRIO BÁSICO

Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que dispõem sobre as incorporações imobiliárias, autorizou o BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO a firmar convênio com a ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, para a elaboração de Norma que estabelecesse critérios para: definir, qualificar, quantificar e precificar as unidades residenciais.
Surgiu então a NB – 140 em 1965, denominada “Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifício em condomínio”, já incorporando dispositivos da Lei 4 864/65.

Muito embora a própria legislação estabelecesse a possibilidade de atualização periódica, a primeira revisão entrou em vigor em 1992 onde foram atualizados os acabamentos dos projetos-padrão da NB 140:1965 sem mexer nos projetos básicos da década de 60; foram introduzidos novos lotes básicos de insumos.

Importante notar que a Norma de 1992 contemplava apenas unidades habitacionais, multifamiliares, de 2 e 3 dormitórios (apartamentos, portanto). Com a revisão em 1999 da NBR 12.721, que entrou em vigor em 2000 (Emenda nº 01), definiu-se a ponderação dos insumos para se calcular o CUB para unidades residenciais unifamiliares, salas comerciais e construções industriais.

Com a Emenda Nº 01, de março de 2000, os Sinduscon’s estaduais passaram a calcular os CUB’s Comercial Salas e Lojas, Comercial Andares Livres, Galpão Industrial e Casa Popular de 01 Quarto. Os CUB’s Comerciais apresentavam 12 valores cada, dos quais também eram calculados valores médios. Já os CUB’s Galpão e Casa Popular possuíam apenas um valor cada, por não haver necessidade de variações nos projetos-padrão.

Em agosto de 2006 concluiu-se a maior revisão pela qual a NBR 12.721 já passou. Foram mantidos os conceitos teóricos básicos anteriores, porém apresenta profundas alterações em seu conteúdo, em virtude da sua obrigatória adaptação ao disposto na legislação e aos novos padrões arquitetônicos, estruturais e de instalações praticados no mercado imobiliário. Foram refeitos os projetos-padrão  sem que permanecesse qualquer semelhança com os projetos anteriores. O projeto-padrão Residencial passou a ter 8 valores que formam o valor do CUB médio apresentado para Santa Catarina. Foram introduzidos projetos-padrão para Prédio Popular e Projeto de interesse Social (PIS).

Enquanto que a Norma destina-se a disciplinar as incorporações imobiliárias, implantando regras que permitam a definição inconfundível da unidade autônoma e da edificação em si, o CUBm (Custo Unitário Básico médio) serve como parâmetro na determinação dos custos de imóveis.

Por muitos anos o CUBm vem sendo usado como indexador de contratos de compra e venda, especialmente após 1987, quando foram estabelecidos os critérios operacionais, proporcionando uma operacionalização completamente auditável, transparente e visando conferir um grau muito maior de credibilidade.

METODOLOGIA

Para a definição dos materiais componentes da “cesta básica” e da sua respectiva participação em cada um dos 8 (oito) tipos de edificações consideradas, foram utilizados projetos completos, apropriados os quantitativos, concluídos os orçamentos, traçadas as curvas ABC e então definidos os 25 (vinte e cinco) materiais, as 02 (duas) categorias profissionais, 01 (um) equipamento e custo administrativo (engenheiro) que tem seus preços pesquisados para a apuração do CUB Residencial. Os demais CUBs calculados  seguem a mesma definição.

Importante ressaltar que cada insumo utilizado para o cálculo do CUB, constante da Norma, representa uma família, pois são muitos os insumos empregados em uma obra de construção civil. 

O tratamento estatístico / processamento do CUB é feito por um programa desenvolvido com base na NBR 12.721. O CUB médio, habitualmente divulgado pelos meios de comunicação, representa a média aritmética dos 8 (oito) CUB’s Residenciais calculados para cada um dos projetos-padrão dessa modalidade.
 
 
PERGUNTAS FREQUENTES
 

1. O que é o CUB/m² ?

O Custo Unitário Básico (CUB) é uma estimativa parcial para o valor de m² de construção, refletindo a variação mensal dos custos de construção imobiliária com materiais, equipamentos e mão-de-obra de projetos-padrão específicos.

2. Qual o objetivo básico do CUB?

O CUB foi criado em 1964, com o objetivo de impedir o lançamento de empreendimentos imobiliários com preços inexeqsáveis. Mais tarde tornou-se indexador de contratos, disciplinando atualmente o mercado de incorporação imobiliária.

3.Qual o dia da liberação do CUB?

O CUB deve ser divulgado aé o dia 05 de cada mês, conforme disposto na Lei 4.591/64 Art. 54, embora a entidade procura agilizar a liberação para o primeiro dia útil do mês, para melhor atender os nossos clientes.

4.O CUB é calculado com base em que?

O cálculo do CUB é fundamentado legalmente no artigo 54 da lei federal 4.591 de 1964. Tecnicamente é elaborado mensalmente com base na NBR 12721 Ago/ 1992 Projetos-padrão Habitacional e Emenda nº 1 de Nov/ 1999  acréscimo dos custos unitários básicos dos projetos-padrão comerciais (salas, lojas e andares livres, galpão industrial e casa popular) - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio.

Com a alteração da NBR 12721 em agosto 2006 foram introduzidos novos projetos padrão para Prédio Popular e Projeto de Interesse Social (PIS)

5. Como o CUB é formado?

Para cada projeto-padrão da NBR 12721 Ago/ 1992 e Emenda nº 1 de Nov/ 1999  foi elaborado um orçamento analítico, de onde são derivados os lotes básicos de insumos, de material (40), mão-de-obra (5) e equipamento (1) cujas descrições podem representar 100% dos itens que compõe as curvas ABC destes orçamentos.

A alteração da Norma contempla hoje uma cesta de insumos um pouco diferente, são materiais (25), mão de obra (2), equipamento (1) e custo administrativo

 6. Quais são os padrões de projetos de CUBs que o Sinduscon calcula?

A norma alterada determina o cílculo dos projetos padrão para: Residencial, Comercial (Salas e Lojas e Andares Livres) Galpão Industrial e Casa Popular, Prédio Popular e Projeto de Interesse Social.

7. Qual a diferença entre estes padrões?

A diferença esses padrões está basicamente na área construída total, no número de pavimentos e no padrão de construção.

8. Como faço para saber qual foi a variação do CUB do mês atual para o mês anterior?

Dividindo o valor do CUB atual, pelo valor do CUB anterior, diminuindo 1 (um) e multiplicando por 100 (cem). Você obterá um valor em centésimos, inserindo o sinal de % (porcentagem) você encontrará a variação do período pesquisado.
Ex.: (894,81 894,85) -1) 100 = - 0,004%.

9. E os outros custos da obra como elevador, portão eletrénico, projeto, não são computados no CUB?

Na formação do CUB, não são considerados os seguintes itens: fundações especiais; elevadores; instalações de ar condicionado, calefação, telefone interno, fogões, aquecedores, playgrounds, de equipamento de garagem, etc.; obras complementares de terraplanagem, urbanização, recreação, ajardinamento, ligações de serviços públicos, etc.; despesas com instalação, funcionamento e regularização do condomínio além de outros serviços especiais; impostos e taxas; projeto, incluindo despesas com honorários profissionais e material de desenho, cópias, etc.; remuneração da construtora; remuneração do incorporador.

10. O Sinduscon disponibiliza uma previsão do CUB para os seus clientes?

O Sinduscon não disponibiliza previsões para o CUB. 

11. Desde quando são divulgados os CUBs Comerciais?

Com base na  NBR 12721 Ago/ 1992 e Emenda nº 1 de Nov/ 1999, os CUBs comerciais entraram em vigor em 29/02/2000, sendo assim, o primeiro CUB Comercial foi divulgado em 1 de Março de 2000.

 

 Informamos mensalmente os valores  aprovados do CUB/2006 e CUB/Desonerado; para serem usados.

Para mais informações ligue 49 998007094

 
 
 
 

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